Como hemos mencionado en boletines anteriores, las diferencias entre la propiedad sujeta a evalúo y aquellas con la cuales la estamos comparando (comparables), requieren ajustes. En ocasiones estos ajustes son cuantitativos y otras veces son cualitativas. Veamos las diferencias básicas entre estos dos conceptos.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas. Cuando aplicamos las diferentes técnicas podemos extraer ajustes porcentuales o numéricos. La forma en que el ajuste fue extraído del mercado determina cómo será aplicado a las comparables. Es importante no mezclar técnicas. Puede resultar inapropiado mezclar el resultado obtenido mediante un modelo estadístico con otro dato aislado extraído de la diferencia de dos ventas (usando método de pareo). Existe una secuencia sugerida en la cual los ajustes son aplicados, pero es importante entender que otras secuencias pueden ser adecuadas cuando el mercado así lo dictamina.

Ajustes cualitativos:

Una vez el tasador ha aplicado los ajustes cuantitativos que pudo extraer del mercado, se pueden aplicar algunos ajustes cualitativos. Entre los mismos existen el análisis de comparación relativa, análisis por orden de posición (ranking análisis) y por resultados de entrevistas a personal participantes del mercado. Por lo general, en estos ajustes, el tasador emplea palabras como superior, similar, inferior y puede delimitar dentro de la data ajustada dónde es más probable que el valor del sujeto sea estimado.

En los próximos boletines detallaremos un poco más sobre las técnicas a ser empleadas para obtener ajustes cuantitativos y cualitativos.

Siempre les recuerdo que este boletín no reemplaza la metodología y práctica de un curso formal, por lo que siempre es saludable que si estás valorando, tomes los cursos que debidamente te acreditan a ser un profesional competente.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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