La semana pasada se introdujo este tema discutiendo la diferencia entre ajustes cuantitativos y ajustes cuantitativos. Ahora tomaremos algunas de estas técnicas y la discutiremos en más detalle.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes cuantitativos que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas.

Análisis de ventas:

En esta técnica se tomas dos propiedades similares entre sí pero con una sola diferencia entre las mismas que al ser comparadas, le permitan al tasador extraer un ajuste porcentual o numérico.

Ejemplo:

En este ejemplo se han escogido dos ventas similares con una sola diferencia, su exposició a una carretera principal. Aplicando un pareo entre las dos ventas, asumiendo que son similares en todas sus otras características, se ha podido extraer del mercado una diferencia de 25% redondeado.

1) Comparable número uno está localizado con frente a una carretera principal y se vendió en $50,000 con una cabida de 1,998.3469 mc para un unitario de $25.02/mc.

2) Comparable número dos esta localizado en esa misma dirección sólo que no tiene exposición a la calle principal, digamos, localización interior. Su precio de venta fue de $39,000 en una cabida de 1,948.34mc para un unitario de $20.02/mc.

A esta técnica se le conoce como pareo de ventas.

Análisis estadísticos:

En ocasiones se logra recopilar suficiente información para diferir tendencias, para ubicar nuestra propiedad sujeto a evalúo dentro del comportamiento de la data recopilada y hasta demostrar patrones o diferencias atribuibles a una característica. Este tipo de análisis requiere que el tasador tenga conocimiento suficiente estadístico para poder interpretarlo.

Ejemplo:

Tabla 1

Tabla 2

Estos ajustes se incorporan en la tasación típicamente siguiendo un orden en la secuencia en que son aplicados y típicamente presentados en tablas donde se puede ver el proceso. Adjunto les muestro una tabla que puede servir de representación de esto:

Tabla 3

Aquí les he provisto de dos técnicas para ilustrar el proceso de análisis necesario antes de ajustar una comparable. Siempre les recuerdo que este boletín no reemplaza la metodología y práctica de un curso formal.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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