Comenzaré recordándoles que depreciación es pérdida de valor por cualquier causa. Existen tres categorías básicas para las depreciaciones: depreciación física, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. Dado que la semana pasada discutimos cada categoría, en este boletín explicaremos los tres métodos de estimar depreciación.

Método de extracción de mercado (market extraction method):

1. En el método de extracción de mercado debemos seleccionar propiedades vendidas que tengan depreciación.

2. Debemos conocer los detalles de cada venta seleccionada para comenzar determinando el valor de su terreno.

3. Restamos el valor del terreno al precio de venta. El resultado es el costo depreciado de las mejoras.

4. Ahora procedemos a estimar el costo de las mejoras al momento de la venta.

5. Al restar del costo el valor de las partidas depreciado, tenemos como resultado la depreciación (en dólares). Este valor se puede convertir en por ciento, si dividimos el estimado de depreciación entre el costo.

Existen detalles para determinar elementos curables vs incurables y necesidad de ajustes que no son discutidos en este boletín. Adjunto incluyo un ejemplo donde se determina la depreciación de cada venta seleccionada y considerando sus respectivas edades cronológicas, se determina la depreciación anual y la vida económica.

Método edad-vida (age-life method):

Este método se basa en la relación de edad efectiva y vida económica. En este método, la depreciación total es estimada calculando la relación entre la edad efectiva de la propiedad y su expectativa de vida económica, aplicándolo al costo total de la propiedad. La fórmula es:

(Edad Efectiva/Vida Económica Total) X Costo Total = Depreciación.

Por edad efectiva entiéndase esa que representa la propiedad, que pude ser mayor, menor o igual a la cronológica. La vida económica total es el tiempo que se espera que la estructura aporte al valor de la propiedad.

Método detallado (breakdown method):

Este es el método más detallado de estimar depreciación. A continuación les presento los pasos para determinar depreciación usando este método.

1. Utilizando cualesquiera de los primeros dos métodos presentados, se estima la depreciación total de la propiedad.

2. Se calcula específicamente cada detalle incluido con depreciación física. Así, al restar esta depreciación física de la depreciación total, tendremos la depreciación atribuible a la obsolescencia funcional y externa.

3. Calculamos toda depreciación atribuible a la obsolescencia funcional y la resta de la misma del resultado anterior, nos provee la depreciación atribuible a obsolescencia externa.

Este método se puede desarrollar a la inversa. Se determinan independientemente, la depreciación física, obsolescencia funcional y obsolescencia económica y se le suma a estas tres categorías, el costo de curar daños físicos o mantenimiento diferido, para finalmente obtener la depreciación total de la propiedad.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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