Conoce los tres tipos de depreciación de una casa o propiedad y cómo evitarlos

Depreciación

Comenzaré recordándoles que depreciación es pérdida de valor por cualquier causa. Existen tres categorías básicas para las depreciaciones: depreciación física, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. En adelante discutiré cada una de ellas y recomendaciones para que protejas tu casa, negocio o propiedad.

Depreciación física:

Este es uno de los elementos de la depreciación y es un defecto asociado a los componentes físicos de la estructura. Tenemos dentro del mismo tres categorías: mantenimiento diferido, componentes de corta vida y componentes de larga vida.

En la primera categoría, mantenimiento diferido, se consideran partidas que pueden curarse. Para que sean curables debemos considerar que el costo de curarlas no sobrepase el valor que aporta la partida. Dentro de esta partida se incluyen mejoras necesarias que inmediatamente requiere una propiedad.

A modo de ejemplo, imaginemos una casa de dos niveles. En el segundo nivel tiene una terraza que no tiene baranda. Esta baranda evita caídas y accidentes por lo que se considera una mejora necesaria e inmediata para garantizar la seguridad de los miembros de esa familia.

Otros ejemplos que vemos en la práctica incluyen baranda para las escaleras, reparación de una ventana rota para evitar robo en la residencia, áreas eléctricas expuestas, y tanque séptico lleno. Todos esos ejemplos ponen en peligro la seguridad de la familia.

La pérdida de valor de la propiedad tiene dos categorías para aquellas partidas que no se pueden reemplazar o mejorar en el momento y que no representan un peligro para los miembros del hogar. Estas dos categorías dividen la estructura en partidas de corto plazo y partidas de largo plazo. Las partidas de largo plazo incluyen los componentes de la estructura que se espera tengan igual duración que la estructura entera. Las partidas de corto plazo, por ende, son aquellas cuya vida es menor que la estructura.

Partidas que típicamente vemos incluidas como de largo plazo incluyen piso, techo (si es de concreto), paredes, ventanas, puertas, divisiones interiores y sistemas de plomería. Otras como operadores de ventanas, operadores eléctricos, operadores de sistema de plomería, aires acondicionados, techos y divisiones interiores de materiales inferiores al resto de la estructura, típicamente pueden verse considerados dentro de partidas de corto plazo.

¿Cómo evito la depreciación física de mi casa o propiedad? El mantenimiento adecuado es la base más importante para que tu propiedad no sufra de depreciación física. Una casa con poca pérdida de valor atribuible a componentes físicos típicamente se pinta regularmente, se le remplazan las ventanas rotas, se reparan las puertas que están deterioradas, ocasionalmente se le da mantenimiento a los gabinetes de cocina y baños, se verifican los operadores de puertas y ventanas y como norma, cualquier artículo que requiera reparación, se atiende inmediatamente.

Obsolescencia funcional:

Este es un elemento de pérdida de valor causado por deficiencias o sobre-adecuacidad en la estructura. En esta categoría se consideran los defectos en la estructura, materiales o diseño de la estructura cuando es comparada con su mejor y más provechoso uso y los modelos más funcionales y costo-efectivos al momento de la valoración. Una casa pudo haber sido muy deseada y funcional al momento de su construcción y dentro de 20 años ser considerada inadecuada porque sus techos son muy altos o muy bajos, el tamaño de sus habitaciones ya no es el deseado en el mercado, la localización del baño resulta ser inadecuada o simplemente la distribución o partidas dentro de la misma no ser la deseada. Incluso los diseños, materiales de construcción, la parte mecánica, varían con el tiempo causando pérdida de valor cuando a la propiedad le toca competir con otras propiedades similares que poseen partidas más actualizadas y más deseadas.

¿Cómo evitar la obsolescencia funcional? Sólo se recomienda que se mejoren o corrijan aquellas partidas que el costo de corregir la obsolescencia no exceda el valor que las mismas aportan, o sea, que sean, curables. Dentro de estas partidas podemos mencionar reemplazo de pisos viejos y dañados, ventanas que no funcionan, puertas rotas, gabinetes en mal estado. Un tasador o valuador de bienes raíces puede comparar el valor de tu propiedad como está vs el valor de la misma contemplando unas mejoras específicas, y así tomar una decisión informada al momento de invertir en tu casa.

En una propiedad nueva se evitan las obsolescencias funcionales utilizando las tendencias típicas del mercado en diseño, distribución interior, y componentes.

Obsolescencia económica:

Obsolescencia externa es pérdida de valor a causa de factores fuera de la propiedad. Generalmente es incurable. En ocasiones la causa es temporera y en ocasiones es permanente. Entre las causas temporeras podemos mencionar que el mercado esté con oferta excedente. Causas permanentes puede incluir la localización de la propiedad detrás de un área de manejo de desperdicios que genera olores desagradables. Este tipo de depreciación afecta tanto a la tierra como a la estructura y dado que generalmente es incurable, no tengo sugerencias para evitarla, excepto, las obvias, de investigar bien el área donde compras para evitar aquellas que sean evidentes.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.



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