Método de costo

Esto es un conjunto de procedimientos que nos permite desarrollar el valor de una propiedad. Se estiman los costos corrientes o actuales de reproducción o reemplazo de la propiedad sujeta a evalúo. A esta cantidad se le deduce la depreciación que presente dicha estructura y a esto se le añade el valor del terreno. De acuerdo al tipo de valor que estamos estimando, el resultado final puede o no, requerir algún ajuste.

Paso Número Uno: Estimado de costo de la estructura

Costo de reproducción vs costo de reemplazo

Comencemos por describir la diferencia entre costo de reproducción y costo de reemplazo.

El costo de reproducción requiere estimar cuánto cuesta construir la estructura y sus mejoras al día de hoy como una replica, lo más exacto posible, a su construcción original. Esta reproducción incluye materiales, diseño, calidad pero con ello, también incluye sus deficiencias, y obsolescencias.

El costo de reemplazo es el estimado de costo para construir un edificio con utilidad equivalente al que estás valorando. En este costo se utilizan partidas actuales, materiales contemporáneos, diseño y distribución interior típicos. Cuando este método se utiliza como base de costo, se asume que algunas de las obsolescencias existentes son curables.

Una vez estimado el costo de la estructura y todas las mejoras de la propiedad, procederemos a descontarle las depreciaciones y obsolescencias a cada partida.

Paso Número Dos: Deduzco la depreciación total

Depreciación

La depreciación es simplemente perdida de valor. La diferencia entre el costo de reemplazo o costo de reproducción vs el valor que contribuyen dichas mejoras, es la depreciación.

Existen categorías para la depreciación. Sólo las mencionaré porque amerita dedicarle un boletín a describirlas más a fondo y proveerles ejemplos que ayuden al lector a evitarlas o curarlas, en caso de que sea esta una opción económicamente efectiva.

Los tres tipos de depreciación son: depreciación física, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. Igual contamos con tres métodos para estimar dichas depreciaciones, que son: extracción del mercado, edad-vida, método detallado. Los tres métodos los discutiré en detalle después que conozcan a fondo los tipos de depreciación.

Paso Número Tres: Añado el valor del terreno al costo depreciado

El valor del terreno puede estimarse con varios métodos. Discutimos estos métodos en el boletín de la semana pasada.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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