Método de ventas comparables

Este es un método de valoración donde el tasador desarrolla una opinión de valor basada en ventas similares que son analizadas y comparadas con la propiedad sujeta a evalúo. Los análisis de las técnicas de comparación de este método son cruciales para la determinación de valor. Conclusiones derivadas en los otros métodos (método de costo y método de ventas comparables) son consideradas en este método para realizar ajustes que el tasador considere pertinente.

Las propiedades similares a la propiedad sujeta a evalúo deben ser ventas recientes. Les llamamos comparables. Las propiedades ya opcionadas que están bajo un contrato cerca de consumar su transacción, también pueden y deben considerarse. Una de las premisas de mayor relevancia en este enfoque de ventas comparables, es que el valor en el mercado de una propiedad, está relacionado a los precios de las comparables, propiedades competitivas.

El análisis que desarrolla el tasador, enfatiza en similitudes y diferencias que impacten el valor. Elementos de comparación incluyen, por ejemplo:

* Los derechos de la propiedad
* Motivación del comprador o del vendedor
* Términos de financiamiento
* Cambios de valor o condiciones del mercado al momento de la transacción
* Tamaño
* Localización
* Amenidades
* Características económicas (si la propiedad produce ingresos)

Estos posibles elementos de comparación, se extraen de la misma data del mercado, o sea, debe existir evidencia del mercado de que las personas están dispuestas a pagar más o menos por algunos de estos elementos. Debemos tener presente que los valores y sus influencias, son particulares de cada mercado.

Procedimiento:

Paso Número Uno:

Se investiga en el mercado, información de ventas de propiedades competitivas con la propiedad sujeta a evalúo. Igual se investigan opciones y propiedades enlistadas para la venta. Dichas propiedades, deben ser similares en tipo de propiedad, características físicas y económicas, localización y limitaciones en los usos del terreno. La meta es encontrar un conjunto de ventas muy similares al sujeto (propiedad a valorarse).

Paso Número Dos:

Se verifica la data obtenida. Es muy deseado poder confirmar estas ventas con el comprador, con el vendedor o el corredor de bienes a cargo de la transacción. Ellos ayudaran a confirmar, que los datos son confiables, podrán aclarar situaciones específicas, como motivaciones y si las partes envueltas en la transacción son particulares. Es decir, asegurarnos que no es una transacción entre familiares, o una venta parcial de una sucesión, o de los miembros de una corporación, por ejemplo.

Paso Número Tres:

Se selecciona la unidad de comparación adecuada para el tipo de propiedad. Es el mercado quien define que unidad de comparación utiliza. Ejemplos:

* Precio por metro cuadrado o por cuerda
* Precio por número de habitaciones
* Precio por pies cuadrados de construcción
* Precio por butacas (en un teatro)
* Precio por pies lineales de frente (propiedad frente a la playa o frente a un lago)

Paso Número Cuatro:

El próximo paso será identificar las diferencias entre las comparables y el sujeto utilizando los elementos de comparación que mencionáramos en párrafos anteriores. Se ajusta el precio de cada comparable para que refleje el impacto en valor de la diferencia.

Paso Número Cinco:

Se reconcilian los valores reflejados en las ventas comparables ya ajustadas y se proporciona un valor final.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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