Métodos de valoración, Parte III: Método de capitalización de ingresos

Método de capitalización de ingresos

Las propiedades generadoras de ingresos son compradas típicamente por su potencial de producción. El inversionista contempla que recibirá un ingreso o anualidad por las rentas que genere la propiedad y al final del término de su inversión, espera generar ingresos con la reventa. A esto se le conoce como el principio de anticipación.

Es por esta razón que los métodos de capitalización, técnicas y procedimientos, deben considerar los beneficios futuros de la propiedad y traerlos a un valor presente. Ello requiere que se proyecten los beneficios futuros o que se utilice una tasa de capitalización que implícitamente represente este efecto.

El método de capitalización de ingresos emplea más terminología especializada que cualquiera de los otros dos métodos discutidos (método de costo y método de ventas comparables). Como este boletín no pretende sustituir, ni igualar, ningún seminario formal o clase, les explicaré de forma sencilla el procedimiento empleado para estimar el valor utilizando este método.

Procedimiento para desarrollar método de capitalización de ingresos:

Paso Número Uno: Estimar ingreso potencial

Este es el ingreso que genera la propiedad bajo total ocupación. Existen diversos tipos de contratos, pero estas categorías las discutiremos en boletines futuros.

Paso Número Dos: Estimar pérdida de ingreso atribuible a espacios vacantes y renta no cobrada

Se estima la cantidad de ingreso que deja de generar la propiedad a causa de espacios vacantes o no rentados. Igual debemos estimar la perdida de ingreso a causa de inquilinos morosos (que no pagan).

Paso Número Tres: Estimar ingreso efectivo

Al ingreso potencial se le deducen la perdida de ingreso por espacios vacantes y rentas no cobradas. En este punto se pueden sumar ingresos adicionales que genere la propiedad, aparte de la ocupación. Ejemplo de esto son: ingresos recibidos por máquinas que venden refrescos, máquinas de lavado, espacios de estacionamiento, etc.

Paso Número Cuatro: Estimar los gastos operacionales

Estimamos los gastos de la propiedad. Existen gastos variables que típicamente incluyen al pago del administrador. Existen gastos fijos como el pago de contribuciones y seguro sobre la propiedad, agua y luz de áreas comunes, recogido de basura, etc.

Paso Número Cinco: Estimar Ingreso Neto

Al ingreso efectivo se le deducen los gastos operacionales; el resultado es el ingreso neto.

Paso Número Seis: Estimar Valor de la Propiedad

El ingreso neto se capitaliza para obtener el valor de la propiedad. Capitalizar es convertir ingresos en valor. Para completar esta acción es necesario dividir el ingreso neto entre una tasa de capitalización. La tasa de capitalización es cualquier razón utilizado para convertir ingreso en valor. Como se mencionó previamente, la tasa de capitalización debe reflejar los cambios en el mercado por el término proyectado en que el inversionista típico retendrá su inversión.

La fórmula asociada para estimar valor usando el enfoque de capitalización de ingresos es:

Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.



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