Existen seis métodos o procedimientos para valorar un terreno. Los procedimientos se conocen como:

• Comparación de ventas
• Distribución de valores
• ExtraccióN
• Desarrollo de una subdivisión
• Técnica residual para el terreno
• Capitalización

Proveeré una corta explicación de cada procedimiento y ejemplos de las más utilizadas.

Método de comparación de ventas

El tasador o valuador de bienes raíces analiza, compara y ajusta ventas de terrenos similares a la propiedad sujeta a evalúo. Si la data está disponible, este es el método favorito y más comúnmente utilizado.

Como ejemplo utilizaré un terreno con frente a la carretera Z del Pueblo X. Esta propiedad a valorarse tiene una cuerda de terreno equivalente a 3,930.39 metros cuadrados (mc). Tiene una zonificación comercial y su vecindario es predominantemente comercial.

El tasador, luego de evaluar las ventas más similares y recientes del vecindario, selecciona aquellas tres que comparten similitudes en exposición a la carretera Z, con zonificación comercial y similar en las características físicas (topografía, frente, cabida). Con la data del mercado el tasador estima un ajuste para las diferencias y una vez ajustadas estas ventas, las mismas reflejan un unitario de valor de $99/mc, $100/mc y $100/mc. El tasador estima que las ventas más similares y recientes son las últimas dos y concluye por $100/mc o $393,000, redondeado, como valor para la propiedad objeto de la tasación.

Método de distribución de valores

El tasador analiza ventas de propiedades con estructuras y determina qué por ciento representa el valor del terreno del valor total de la propiedad. Al concluir en un vecindario homogéneo, el tasador pudiera llegar a la conclusión que en un vecindario específico las propiedades tienen terrenos que representan un 20% del valor total de la propiedad.

Método de extracción

Igual que en método anterior, se analizan ventas de propiedades con mejoras. En este caso se le extrae al precio de compraventa el valor estimado de las mejoras y el resultado se le atribuye al terreno.

Método de desarrollo de una subdivisión

El tasador valora un terreno como si el mismo estuviera subdividido, desarrollado y vendido. Este procedimiento tiene sus restricciones en aplicabilidad y es mucho más especializado.

Método de capitalización

En este método el tasador capitaliza el potencial neto de rentas del terreno. Igual que el método anterior, no se presta para todo tipo de terreno, pues algunos terrenos se encuentran en áreas donde no se acostumbra a alquilar terrenos.

Como habrás notado, las características particulares del terreno y de sus alrededores, pueden influenciar en la técnica que produzca los resultados de valor más confiables. Si tienes dudas o comentarios, escríbeme a  preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.

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