Mito o realidad en valoración de bienes raíces
¿Mito o Realidad? … en valoración de bienes raíces
Adjunto les incluyo las preguntas o comentarios que han expuesto nuestros lectores y las que día a día nos hacen los clientes al momento de inspeccionar sus propiedades. He presentado las situaciones a modo de pregunta y contestación.
P: El tasador acaba de inspeccionar la propiedad. ¿Me puede decir más o menos cuánto vale?
C: Esto es un mito. Si bien es cierto que llevamos años viendo propiedades y estudiando el mercado, también es cierto que sin el procedimiento adecuado, es irresponsabilidad del tasador estimar un valor. En un boletín anterior se explicó el proceso de valoración y ello incluyó un proceso de búsqueda de datos y selección de métodos que se lleva a cabo con mucho cuidado.
P: Yo soy el cliente porque yo te estoy pagando. Cuando solicité el préstamo en el banco dejé un pago para la tasación.
C: Mito. La persona que paga los costos asociados a los servicios profesionales de tasación no es el cliente. Cuando usted, en su carácter privado, ordena una tasación, usted es el cliente. Cuando usted desea obtener un financiamiento y llena formalmente una solicitud en el banco, el banco a su vez solicita una valoración y es el banco el cliente. Toda comunicación y reporte es manejado a través del personal del banco. El tasador no le entregará a usted una copia, sino que usted la recibirá a través del banco.
P: Yo soy la dueña de la casa y el que compra mi casa ordenó una valoración. Envíame una copia pues yo soy la dueña.
C: Mito. El cliente del tasador en este caso es el comprador. El dueño de una propiedad no puede obtener copia de los resultados de una valoración. La titularidad del dueño no permite romper la confidencialidad de cliente-tasador. Se le recomienda al dueño comunicarse con el comprador por si este desea compartir la información.
P: Mi propiedad está zonificada comercial y por eso vale más. Mi casa tiene distribución de residencia y todas las de alrededor también. Las propiedades comerciales a mi alrededor que están en usos comerciales tienen muchos rótulos de “se vende” o se ven vacantes.
C: Mito. Aunque la zonificación actual es parte de lo que tomaremos en cuenta al momento de estimar el mejor y más provechoso uso de una propiedad, debemos recordar que no es el único elemento. Se complementará este dato con los usos legales, así como el análisis del uso que más beneficios (en valor) le rinde al propietario.
P: En la misma calle donde vivo, vendieron solares desde 800 a 1,000 metros cuadrados por un valor de $40/metro cuadrado. Como yo tengo 2 cuerdas, entonces, ¿mi terreno vale a $40 por metro cuadrado también?
C: Mito. Ciertamente el mercado circundante nos dicta patrones de valores, pero debemos indagar en este caso, si los valores de terrenos de mayor tamaño sustentan un valor unitario igual, menor o mayor.
P: Mi casa está localizada en zonificación residencial pero las casas a mi alrededor se convirtieron en oficinas profesionales y cuando solicité el permiso de conversión, se me dijo que era muy probable. ¿La vas a tasar como oficina?
C: Realidad. Aunque cada caso amerita evaluarse individualmente, las condiciones que describe esta situación parecen propicias para que esa propiedad tenga la influencia suficiente para que el tasador pueda asumir su conversión de residencial a comercial.
P: Me tasaron mi casa hace 3 años en $100,000 y mi primo, que es realtor, me dijo que las propiedades aumentan a 3% compuesto anual. ¿Ahora, es seguro que tasa más de $109,000?
C: Mito. No existe un por ciento de incremento de valor predeterminado, tampoco existe garantía de que las propiedades aumenten de valor. Son las ventas más recientes y similares a tu propiedad las que determinan los patrones de valores que se están registrando.
P: Mi casa la compré el año pasado en $200,000, nueva. Inmediatamente le cambié la puerta por una más bonita, las ventanas y toda la cerámica por una cerámica de piso más cara. Me gasté sobre $15,000 y tengo los recibos. ¿Ahora vale sobre los $215,000 porque es la más linda del vecindario?
C: Mito. La inversión en mejoras cosméticas raras veces aportan valor a las propiedades. Cuando mejoras una casa de 30 años, con depreciación notable, para ponerla al día con las tendencias de mercado, puede reflejarse un aumento en valor porque compite con otras propiedades más jóvenes del mercado. En este ejemplo, la casa era nueva y las mejoras la sacan de la homogeneidad del mercado y posiblemente no aporten o aporten muy poco al valor de la propiedad.
P: Yo vivo en el campo en Utuado y mis padres viven en una urbanización de Ponce. Nuestra casa es idéntica. ¿Vale lo mismo?
C: Mito. La localización es muy importante al momento de escoger las ventas comparables. El mercado de cada propiedad provee características económicas diferentes, por lo que es altamente probable que un estudio de valoración arroje valores diferentes para cada propiedad.
P: Compré un terreno en $20,000 y construí una estructura y mejoras valoradas en $80,000. ¿Mi propiedad, debe tasar $100,000?
C: Mito. Aunque los costos asociados a una estructura son data relevante, existen muchas otras consideraciones al momento de valorar tu casa. A veces, diferentes propiedades con un costo similar, pueden tener valores diferentes por inadecuacidad de la distribución de áreas en el interior, mucho costo asociado a la verja y no a la estructura principal, elementos de terminaciones que no son sustentados por el mercado donde se construyó la propiedad, etc. En conclusión, la propiedad puede tener un valor igual, mayor o menor al costo.
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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas.
En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.
Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.
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