Propiedades especiales, Cuarta parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Formas especiales de propiedad

Además de la tenencia de propiedad a través de la comunidad de bienes y de entidades legales, existen otras formas de tenencia de propiedad tales como propiedad en condominio, cooperativas y time sharing (tiempo compartido).

Propiedad en Condominio

Condominio es una forma de título de propiedad de porciones separadas de unidades múltiples en edificios o estructuras. Originalmente esta forma de titularidad se utilizaba para adquisición y tenencia de apartamentos residenciales y espacios comerciales. No obstante hoy día esta figura jurídica se utiliza muy frecuentemente para la adquisición de espacios de oficinas, industrias, talleres y aún espacio de jardines, marinas para embarcaciones y estacionamientos.

En Puerto Rico este régimen de propiedad esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal. En un condominio, el dueño de unidad o condómine es titular de una unidad específica de propiedad y comparte un interés parcial sobre las áreas comunes.

En algunos condominios pueden existir condiciones pactadas en la escritura de compra que establezcan ciertas áreas “comunes” pero cuyo acceso esté limitado a ciertos condómines, en áreas como estacionamiento, espacios de almacenaje etc. Generalmente se forma una asociación de condómines para atender las decisiones de mantenimiento, seguridad, administración y uso de áreas comunes y sus gastos se sufragan mediante cuotas.

Para valorar unidades individuales de un condominio los tasadores generalmente utilizan el enfoque de ventas comparables en el mercado. Las ventas recientes de unidades que sean comparables desde el punto de vista de uso, tamaño, localización y calidad suelen ser el mejor indicador de su valor. El enfoque de capitalización de ingresos (income capitalization approach), también puede ser aplicable cuando existen unidades similares alquiladas y no ocupadas por sus propietarios. Por ejemplo, una unidad de oficina alquilada puede ser valorada por este enfoque de capitalización en su aplicación tradicional. El enfoque de costo (cost approach), generalmente no es aplicable a la valoración de unidades de condominios.

Para valorar proyectos de condominios en su totalidad, sean estos nuevos o recién convertidos al régimen de propiedad horizontal, los tasadores utilizan generalmente el enfoque de ventas comparables para establecer el valor individual de cada unidad y aplicar el análisis de flujo de efectivo descontado para valorar el proyecto en su totalidad. Utilizando esta técnica, la cantidad y términos del financiamiento de capital, inyecciones de capital e ingresos esperados, estas sumas se descuentan a una tasa consistente con rendimientos competitivos de ese capital en el mercado de inversiones. Los estimados de ventas futuras y tasa de absorción, serán cruciales para el estimado de valor total del proyecto. Aunque se puede utilizar la misma en ambos ejercicios de tasación, la tasación de unidades individuales es diferente a la tasación de condominios enteros. No se tasan unidades independientes y luego se suma el valor total de éstas para obtener el valor total del proyecto. Tampoco se obtiene el valor total del proyecto y se divide entre en número de unidades para obtener el valor de cada una de estas unidades. Cada uno de estos ejercicios de tasación tiene propias, separadas y diferente consideraciones.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.



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