Propiedades especiales, Segunda parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas

a. Fideicomisos: Una figura jurídica que va alcanzando cada vez más popularidad lo es el fideicomiso. Mediante esta figura jurídica una persona que posee propiedad y a quien se le llama fideicomitente, transmite dicha propiedad a un segundo a quien se le conoce como fiduciario (trustee) para que administre y conserve dicha propiedad a favor del propio fideicomitente, o de un tercero, llamado fideicomisario. El ámbito de ingerencia del fiduciario lo establecerá el fideicomitente en el convenio de fideicomiso.

La valoración de un “fee simple interest” de una propiedad inmueble poseída por un fideicomiso se realiza como cualquier tasación de inmuebles. Si existen varios beneficiarios en un fideicomiso y la encomienda del tasador es valorar la participación o interés parcial de un beneficiario particular sobre el inmueble, el tasador primeramente deberá desarrollar una opinión de valor en el mercado de la propiedad completa, como un todo interés minoritario, el tasador debe considerar si algún interés parcial de un beneficiario particular debe ser descontado por ser un interés minoritario. El tasador debe considerar además el efecto en valor que podría resultar de acuerdos específicos en el convenio de fideicomisos que identifican y limitan los derechos de los beneficiarios o fideicomisos. Estas limitaciones podrían requerir ajustes que reduzcan el valor de la participación valorada.

b. Sociedades: Una sociedad es un acuerdo comercial en el que dos o más personas poseen un negocio y comparten sus ganancias y pérdidas. Este tipo de arreglo es muy común en el negocio de bienes raíces porque permite agrupar o unir los recursos económicos de sus socios para la adquisición de propiedades y negocios.

Se manifiesta de dos formas particulares:

1. Sociedad general- acuerdo de propiedad en el que todos los socios comparten la inversión, las ganancias y pérdidas y su responsabilidad es ilimitada frente los acreedores.

2. Sociedad limitada- acuerdo de propiedad consistente de socios generales y socios limitados. Los socios generales manejan la operación del negocio y tienen responsabilidad absoluta frente a los acreedores. Los socios limitados son pasivos, no intervienen en la operación del negocio y su responsabilidad es limitada a su aportación de capital.

Para valorar los activos de una sociedad se utilizan los métodos de valoración comúnmente aplicables. Para valorar la participación de un socio, el tasador debe desarrollar una opinión de valor de los inmuebles de la sociedad y luego desarrollar una opinión de valor del por ciento de valor que representa la participación de ese socio en particular. Como en la mayor parte de los intereses minoritarios, el valor de la participación porcentual de un socio no se obtiene utilizando una simple operación matemática. Requiere ponderar variables tales como: términos del acuerdo de sociedad, derecho y responsabilidades del socio en caso de venta o liquidación, capacidad o incapacidad del socio para ejercer control de la operación del negocio y número de socios. Un factor a considerar es el término de duración prescrito para la sociedad y si la sociedad termina o desaparece con la muerte de uno de sus socios.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.



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