Propiedades especiales, Tercera parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas, cont.

c. La Corporación

La corporación es una de las formas más comunes de hacer negocios. Tipicamente la corporación requiere un mínimo de tres incorporadotes. Así se crea una entidad que tiene personalidad jurídica propia separada de sus incorporadores y accionistas. Al adquirir propiedades inmuebles es la entidad jurídica quien se convierte en su dueño. Los accionistas, al invertir comprando acciones, participan de sus ingresos y beneficios en proporción a su inversión en acciones. La corporación sobrevive a sus accionistas aunque estos fallezcan y sólo la corporación es responsable por las deudas ante los acreedores.

La corporación puede ser dueña de una o de varias propiedades. Si ha emitido 10,000 acciones y un socio posee 250 de éstas, posee el 2.50% de la corporación, pero no es titular del 2.50% de los inmuebles que posea la corporación.

Valor en los libros es el mecanismo que se utiliza para valorar acciones en una corporación. El valor pro-rata de las acciones en una corporación se determina aplicando el porcentaje de tenencia de acciones representado por un bloque de acciones al valor en los libros de la corporación i.e., la cantidad de capital a la cual se refleja la propiedad en los libros de contabilidad de la corporación.

Típicamente las acciones de capital se venden por debajo de su valor pro-rata porque estas acciones representan generalmente intereses minoritarios en la corporación y su compra no asegura adquirir la habilidad para controlar la corporación o sus operaciones. Valor en los libros es comúnmente derivado de la resta de la depreciación de los activos y la suma de mejoras y adiciones. El valorar acciones de corporaciones creadas para la especulación o manejo de propiedades inmuebles, podría ser necesario además hacer ajustes negativos para reflejar la falta de liquidez en vista (insofan) de que el mercado de acciones a menudo se afecta por el tipo y calidad de la gerencia y la efectividad de su manejo.

En vista de que el valor en los libros a menudo representa un valor ajustado del valor real de los activos de la corporación, la practica aceptada de la contabilidad y la “Securities and Exchange Commission” requieren, que las corporaciones que emiten acciones en el mercado y que se dedican al negocio de bienes raíces reflejen tanto el valor en los libros como el valor en el mercado de estos en sus informes corporativos anuales. Esta práctica, a la cual se le llama comúnmente “current value accounting” (valor corriente de contabilidad), expresa de forma clara y explícita que el valor actual o real en el mercado de sus activos excede dramáticamente del valor reportado en los libros para estos.

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Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 15 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en preguntalealourdes@lourdescruz.net.



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