Valoración de Bienes Raices

Propiedades especiales, Cuarta parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Formas especiales de propiedad

Además de la tenencia de propiedad a través de la comunidad de bienes y de entidades legales, existen otras formas de tenencia de propiedad tales como propiedad en condominio, cooperativas y time sharing (tiempo compartido).

Propiedad en Condominio

Condominio es una forma de título de propiedad de porciones separadas de unidades múltiples en edificios o estructuras. Originalmente esta forma de titularidad se utilizaba para adquisición y tenencia de apartamentos residenciales y espacios comerciales. No obstante hoy día esta figura jurídica se utiliza muy frecuentemente para la adquisición de espacios de oficinas, industrias, talleres y aún espacio de jardines, marinas para embarcaciones y estacionamientos. Leer más

Propiedades especiales, Tercera parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas, cont.

c. La Corporación

La corporación es una de las formas más comunes de hacer negocios. Tipicamente la corporación requiere un mínimo de tres incorporadotes. Así se crea una entidad que tiene personalidad jurídica propia separada de sus incorporadores y accionistas. Al adquirir propiedades inmuebles es la entidad jurídica quien se convierte en su dueño. Los accionistas, al invertir comprando acciones, participan de sus ingresos y beneficios en proporción a su inversión en acciones. La corporación sobrevive a sus accionistas aunque estos fallezcan y sólo la corporación es responsable por las deudas ante los acreedores.

La corporación puede ser dueña de una o de varias propiedades. Si ha emitido 10,000 acciones y un socio posee 250 de éstas, posee el 2.50% de la corporación, pero no es titular del 2.50% de los inmuebles que posea la corporación. Leer más

Propiedades especiales, Segunda parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas

a. Fideicomisos: Una figura jurídica que va alcanzando cada vez más popularidad lo es el fideicomiso. Mediante esta figura jurídica una persona que posee propiedad y a quien se le llama fideicomitente, transmite dicha propiedad a un segundo a quien se le conoce como fiduciario (trustee) para que administre y conserve dicha propiedad a favor del propio fideicomitente, o de un tercero, llamado fideicomisario. El ámbito de ingerencia del fiduciario lo establecerá el fideicomitente en el convenio de fideicomiso.

La valoración de un “fee simple interest” de una propiedad inmueble poseída por un fideicomiso se realiza como cualquier tasación de inmuebles. Si existen varios beneficiarios en un fideicomiso y la encomienda del tasador es valorar la participación o interés parcial de un beneficiario particular sobre el inmueble, el tasador primeramente deberá desarrollar una opinión de valor en el mercado de la propiedad completa, como un todo interés minoritario, el tasador debe considerar si algún interés parcial de un beneficiario particular debe ser descontado por ser un interés minoritario. El tasador debe considerar además el efecto en valor que podría resultar de acuerdos específicos en el convenio de fideicomisos que identifican y limitan los derechos de los beneficiarios o fideicomisos. Estas limitaciones podrían requerir ajustes que reduzcan el valor de la participación valorada. Leer más

Propiedades especiales, Primera parte

por Lourdes Noemí Cruz, MAI & Lcdo. Yamil R. Suárez

Para estos boletines donde se discutirán las propiedades especiales he recibido la ayuda del Licenciado Yamil R. Suárez Marchán, pues contiene mucha definición de carácter legal.

La propiedad inmueble puede pertenecer a una o más personas (o entidades). Una persona puede ser dueño único o directo de una propiedad o ser propietario de ésta al ser dueño único o parcial de una corporación, que a su vez, sea dueña de esta propiedad.

Otra forma de titularidad es cuando una persona posee acciones de una corporación, que a su vez es titular de una propiedad inmueble. Inclusive, una persona individual pudiera tener derecho contractual a recibir total o parcialmente los beneficios que produzca una propiedad. Estas formas de tenencia de propiedad y de interés propietario son susceptibles a ser valorados. Leer más

Ajustes cualitativos

La semana pasada estuvimos discutiendo sobre algunas posibilidades de empleo de ajustes cuantificables. Ahora les hablaré un poco sobre los ajustes cualitativos. Entre estos les puedo mencionar entrevistas a participantes del mercado, analisis de comparación relativa y análisis de posición.

En el análisis de comparación relativa mostramos características deseables para el tipo de propiedad que estamos evaluando. Luego podemos asignarle puntuaciones y ver cómo compite nuestra propiedad sujeta a evalúo dentro de esas características, cómo compite vs otras comparables escogidas, etc.

En el análisis de posición organizamos la data existente por una característica específica y así mostramos en que posición queda nuestra propiedad sujeta a evalúo con respecto a aquellas comparables escogidas. Leer más

Ajustes cuantitativos

La semana pasada se introdujo este tema discutiendo la diferencia entre ajustes cuantitativos y ajustes cuantitativos. Ahora tomaremos algunas de estas técnicas y la discutiremos en más detalle.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes cuantitativos que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas. Leer más

Ajustes cuantitativos vs ajustes cualitativos

Como hemos mencionado en boletines anteriores, las diferencias entre la propiedad sujeta a evalúo y aquellas con la cuales la estamos comparando (comparables), requieren ajustes. En ocasiones estos ajustes son cuantitativos y otras veces son cualitativas. Veamos las diferencias básicas entre estos dos conceptos.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas. Cuando aplicamos las diferentes técnicas podemos extraer ajustes porcentuales o numéricos. La forma en que el ajuste fue extraído del mercado determina cómo será aplicado a las comparables. Es importante no mezclar técnicas. Puede resultar inapropiado mezclar el resultado obtenido mediante un modelo estadístico con otro dato aislado extraído de la diferencia de dos ventas (usando método de pareo). Existe una secuencia sugerida en la cual los ajustes son aplicados, pero es importante entender que otras secuencias pueden ser adecuadas cuando el mercado así lo dictamina.

Ajustes cualitativos:

Una vez el tasador ha aplicado los ajustes cuantitativos que pudo extraer del mercado, se pueden aplicar algunos ajustes cualitativos. Entre los mismos existen el análisis de comparación relativa, análisis por orden de posición (ranking análisis) y por resultados de entrevistas a personal participantes del mercado. Por lo general, en estos ajustes, el tasador emplea palabras como superior, similar, inferior y puede delimitar dentro de la data ajustada dónde es más probable que el valor del sujeto sea estimado.

En los próximos boletines detallaremos un poco más sobre las técnicas a ser empleadas para obtener ajustes cuantitativos y cualitativos.

Siempre les recuerdo que este boletín no reemplaza la metodología y práctica de un curso formal, por lo que siempre es saludable que si estás valorando, tomes los cursos que debidamente te acreditan a ser un profesional competente.

Conoce tres restricciones privadas sobre la propiedad: servidumbre, derecho de paso y pared medianera

Recientemente se discutieron las cuatro limitaciones al derecho de propiedad que se reserva el estado. En esta ocasión, explicaremos tres restricciones privadas que puede tener una propiedad. Las mismas son: servidumbre, derecho de paso y pared medianera.

Las restricciones privadas sobre una propiedad pueden limitar el uso o el desarrollo. La venta de una propiedad pudiera estar condicionada a ciertas restricciones privadas, tales como, servidumbre, derecho de paso y pared medianera. El tasador toma en consideración ventas concretas de propiedades con restricciones privadas para medir si ello impacta en el valor de la propiedad.

Las restricciones que afectan a una propiedad deben encontrarse dentro de su descripción en la escritura. Es por ello que se recomienda que usted investigue este documento antes de proceder a una transacción. A pesar de esto, algunas restricciones privadas nunca son detectadas por ser acordadas verbalmente o por nunca haberse registrado debidamente.

Servidumbre (easement):

Esto es un interés que transfiere el derecho de uso de una propiedad (total o parcial) sin que con ello se transfiera el dominio (ser el dueño).

Derecho de paso (right of way):

Este es el derecho de una persona de pasar por la propiedad de otra persona. El derecho de paso es una servidumbre que le concede acceso a una propiedad enclavada (predio dominante) a través de otra propiedad (predio sirviente) para permitir la explotación y aprovechamiento de la primera.

También se ve comúnmente en las agencias que nos proveen servicios de electricidad, agua, teléfono, cable, etc. Estas compañías adquieren el derecho de pasar a instalar, arreglar o monitorear las facilidades dentro de tu propiedad sin que ello altere la titularidad.

Pared medianera (party wall):

La pared medianera es una pared común que se construye a lo largo de la colindancia de dos propiedades adyacentes. Ambos dueños de estas propiedades colindantes tienen sobre ella derecho de uso. Debemos igual considerar pared medianera esa pared que divide un apartamento de otro en una propiedad horizontal (condominio).

Hipotecas y alternativas de financiamiento

por Brunny Domenech, Realtor GRI, CRS, CIPS Lic. 6015

El programa de Estímulo Criollo del Gobierno ya ha sido aprobado para la compra de vivienda en el artículo 5 de la ley del 9 de marzo de 2009.

Este programa será administrado por la Autoridad para el financiamiento de la Vivienda, entidad gubernamental responsable por la administración y funcionamiento del programa.

El propósito del Estímulo Económico Criollo será proveer a los compradores elegibles un financiamiento subordinado o sea una segunda hipoteca para el pronto pago en la compra de una vivienda elegible.

La segunda hipoteca será por $25,000 en caso de ser una vivienda nueva y por $10,000 en caso de ser una vivienda existente (reventa).

Al ser un programa voluntario, no todos los bancos, desarrolladores y vendedores estarán participando del mismo. Mi sugerencia es que el comprador debe asegurarse que todas las partes envueltas estén de acuerdo con todas las reglamentaciones del programa ya que se requiere aportación económica de todos.

Un ejemplo de esto es que en caso de vivienda de nueva construcción existe un costo del compromiso que permite el financiamiento del programa.

Desarrollador de vivienda $5,000

Banco que otorga el préstamo $3,000

Autoridad para el financiamiento de vivienda $3,000

En el caso de vivienda existente el vendedor aporta $3,000 en caso que éste acepte participar en el programa.

Durante los primeros 10 años la segunda hipoteca estará libre de pagos y acumulación de intereses. El comprador comenzará a pagar en el undécimo (11) año.

La segunda hipoteca podrá ser por 15, 20, 25, 30 años y será un préstamo convencional en seguro hipotecario, Ley 87 y no tendrá cargos de originación y descuento. Además estará exento del pago de sellos y aranceles a será inscrito en el registro de la propiedad.

Algunas de las condiciones serán:

  • Precio de venta máximo será lo menor entre $600,000 o límite por municipio de FHA multiplicado por 2.
  • Aplicación sólo para la compra de vivienda principal (no inversión).
  • Propiedad de una unidad ya sea casa, “walk up” o condominio.
  • Se requiere evidencia de haber radicado las planillas del último año fiscal.
  • La propiedad no se puede alquilar.
  • No se aceptarán terceras hipotecas.
  • Se permite participar del programa una sola vez.

El programa estará vigente hasta el 31 de diciembre del 2009 o la terminación de los fondos. El programa beneficiara a 8,000 viviendas nuevas y 4,000 viviendas existentes.

Al igual que los compradores, los corredores de bienes raíces y realtors también estamos en proceso de aprendizaje sobre este nuevo programa de Estimulo Económico. Nos mantendremos al día a través de los seminarios que nos ofrece la Banca.

Para más información, pueden accesar: www.vivienda.gobierno.pr

El reglamento está disponible en la oficina de la Autoridad para el financiamiento de la vivienda.

Brunilda Domenech
Realtor GRI, CRS, CIPS
License # 6015
Realtor del año 1994

Para contactar a Brunny Domenech, realtor, puedes llamar al (787) 890-4080 o visita su página en el Internet; http://brunnysrealty.point2agent.com/

Conoce las cuatro limitaciones al derecho de propiedad

A diario los partícipes del mercado se envuelven en

compra-ventas o intercambios de propiedades. Cuando adquieres una propiedad entiendes que eres el dueño y que puedes hacer con ella lo que quieras, que puede incluir, hipotecarla, construir, modificar una estructura existente, demoler una estructura y otras cosas más. A pesar de que seas el dueño a plenitud de esa propiedad, es importante que conozcas las limitaciones que se reserva el estado. Estas limitaciones son cuatro: contribuciones sobre la propiedad, dominio eminente, reglamentaciones y herencia vacante. Explicaré cada una de estas limitaciones al derecho de propiedad.

Establecer contribuciones sobre la propiedad (taxation):

Contribuciones sobre la propiedad es el derecho que se reserva el estado de recaudar fondos a través de la asignación de valor de las propiedades y pertenencias.

Dominio eminente y expropiación (eminent domain and condemnation):

Dominio eminente es el derecho del gobierno de tomar una propiedad privada para uso público a través del pago de una justa compensación. El derecho puede realizarlo una agencia gubernamental o una entidad actuando bajo la autoridad gubernamental tal como escuelas, parques o autoridad de carreteras.

La expropiación es el acto o proceso de llevar a cabo el derecho de dominio eminente. Dedicaremos uno a más boletines a discutir este concepto en detalles.

Reglamentaciones (police power):

Este es el derecho del gobierno mediante el cual se regulan las propiedades ya sea para garantizar la seguridad pública, salud, moral, y bienestar general. Las ordenanzas municipales, restricciones de uso, códigos de construcción, regulaciones del tráfico aéreo y por tierra, códigos de salubridad, y reglamentaciones ambientales son sólo algunas de estas.

Herencia vacante (escheat):

Herencia vacante es el derecho que se reserva el estado sobre las propiedades cuyos dueños mueren sin dejar testamentos y sin tener herederos forzosos. En estos casos el estado adquiere la titularidad de la propiedad.