Formas especiales de propiedad

Además de la tenencia de propiedad a través de la comunidad de bienes y de entidades legales, existen otras formas de tenencia de propiedad tales como propiedad en condominio, cooperativas y time sharing (tiempo compartido).

Propiedad en Condominio

Condominio es una forma de título de propiedad de porciones separadas de unidades múltiples en edificios o estructuras. Originalmente esta forma de titularidad se utilizaba para adquisición y tenencia de apartamentos residenciales y espacios comerciales. No obstante hoy día esta figura jurídica se utiliza muy frecuentemente para la adquisición de espacios de oficinas, industrias, talleres y aún espacio de jardines, marinas para embarcaciones y estacionamientos.

En Puerto Rico este régimen de propiedad esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal. En un condominio, el dueño de unidad o condómine es titular de una unidad específica de propiedad y comparte un interés parcial sobre las áreas comunes.

En algunos condominios pueden existir condiciones pactadas en la escritura de compra que establezcan ciertas áreas “comunes” pero cuyo acceso esté limitado a ciertos condómines, en áreas como estacionamiento, espacios de almacenaje etc. Generalmente se forma una asociación de condómines para atender las decisiones de mantenimiento, seguridad, administración y uso de áreas comunes y sus gastos se sufragan mediante cuotas.

Para valorar unidades individuales de un condominio los tasadores generalmente utilizan el enfoque de ventas comparables en el mercado. Las ventas recientes de unidades que sean comparables desde el punto de vista de uso, tamaño, localización y calidad suelen ser el mejor indicador de su valor. El enfoque de capitalización de ingresos (income capitalization approach), también puede ser aplicable cuando existen unidades similares alquiladas y no ocupadas por sus propietarios. Por ejemplo, una unidad de oficina alquilada puede ser valorada por este enfoque de capitalización en su aplicación tradicional. El enfoque de costo (cost approach), generalmente no es aplicable a la valoración de unidades de condominios.

Para valorar proyectos de condominios en su totalidad, sean estos nuevos o recién convertidos al régimen de propiedad horizontal, los tasadores utilizan generalmente el enfoque de ventas comparables para establecer el valor individual de cada unidad y aplicar el análisis de flujo de efectivo descontado para valorar el proyecto en su totalidad. Utilizando esta técnica, la cantidad y términos del financiamiento de capital, inyecciones de capital e ingresos esperados, estas sumas se descuentan a una tasa consistente con rendimientos competitivos de ese capital en el mercado de inversiones. Los estimados de ventas futuras y tasa de absorción, serán cruciales para el estimado de valor total del proyecto. Aunque se puede utilizar la misma en ambos ejercicios de tasación, la tasación de unidades individuales es diferente a la tasación de condominios enteros. No se tasan unidades independientes y luego se suma el valor total de éstas para obtener el valor total del proyecto. Tampoco se obtiene el valor total del proyecto y se divide entre en número de unidades para obtener el valor de cada una de estas unidades. Cada uno de estos ejercicios de tasación tiene propias, separadas y diferente consideraciones.

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas, cont.

c. La Corporación

La corporación es una de las formas más comunes de hacer negocios. Tipicamente la corporación requiere un mínimo de tres incorporadotes. Así se crea una entidad que tiene personalidad jurídica propia separada de sus incorporadores y accionistas. Al adquirir propiedades inmuebles es la entidad jurídica quien se convierte en su dueño. Los accionistas, al invertir comprando acciones, participan de sus ingresos y beneficios en proporción a su inversión en acciones. La corporación sobrevive a sus accionistas aunque estos fallezcan y sólo la corporación es responsable por las deudas ante los acreedores.

La corporación puede ser dueña de una o de varias propiedades. Si ha emitido 10,000 acciones y un socio posee 250 de éstas, posee el 2.50% de la corporación, pero no es titular del 2.50% de los inmuebles que posea la corporación.

Valor en los libros es el mecanismo que se utiliza para valorar acciones en una corporación. El valor pro-rata de las acciones en una corporación se determina aplicando el porcentaje de tenencia de acciones representado por un bloque de acciones al valor en los libros de la corporación i.e., la cantidad de capital a la cual se refleja la propiedad en los libros de contabilidad de la corporación.

Típicamente las acciones de capital se venden por debajo de su valor pro-rata porque estas acciones representan generalmente intereses minoritarios en la corporación y su compra no asegura adquirir la habilidad para controlar la corporación o sus operaciones. Valor en los libros es comúnmente derivado de la resta de la depreciación de los activos y la suma de mejoras y adiciones. El valorar acciones de corporaciones creadas para la especulación o manejo de propiedades inmuebles, podría ser necesario además hacer ajustes negativos para reflejar la falta de liquidez en vista (insofan) de que el mercado de acciones a menudo se afecta por el tipo y calidad de la gerencia y la efectividad de su manejo.

En vista de que el valor en los libros a menudo representa un valor ajustado del valor real de los activos de la corporación, la practica aceptada de la contabilidad y la “Securities and Exchange Commission” requieren, que las corporaciones que emiten acciones en el mercado y que se dedican al negocio de bienes raíces reflejen tanto el valor en los libros como el valor en el mercado de estos en sus informes corporativos anuales. Esta práctica, a la cual se le llama comúnmente “current value accounting” (valor corriente de contabilidad), expresa de forma clara y explícita que el valor actual o real en el mercado de sus activos excede dramáticamente del valor reportado en los libros para estos.

Tenencia de propiedad mediante entidades o figuras jurídicas

a. Fideicomisos: Una figura jurídica que va alcanzando cada vez más popularidad lo es el fideicomiso. Mediante esta figura jurídica una persona que posee propiedad y a quien se le llama fideicomitente, transmite dicha propiedad a un segundo a quien se le conoce como fiduciario (trustee) para que administre y conserve dicha propiedad a favor del propio fideicomitente, o de un tercero, llamado fideicomisario. El ámbito de ingerencia del fiduciario lo establecerá el fideicomitente en el convenio de fideicomiso.

La valoración de un “fee simple interest” de una propiedad inmueble poseída por un fideicomiso se realiza como cualquier tasación de inmuebles. Si existen varios beneficiarios en un fideicomiso y la encomienda del tasador es valorar la participación o interés parcial de un beneficiario particular sobre el inmueble, el tasador primeramente deberá desarrollar una opinión de valor en el mercado de la propiedad completa, como un todo interés minoritario, el tasador debe considerar si algún interés parcial de un beneficiario particular debe ser descontado por ser un interés minoritario. El tasador debe considerar además el efecto en valor que podría resultar de acuerdos específicos en el convenio de fideicomisos que identifican y limitan los derechos de los beneficiarios o fideicomisos. Estas limitaciones podrían requerir ajustes que reduzcan el valor de la participación valorada.

b. Sociedades: Una sociedad es un acuerdo comercial en el que dos o más personas poseen un negocio y comparten sus ganancias y pérdidas. Este tipo de arreglo es muy común en el negocio de bienes raíces porque permite agrupar o unir los recursos económicos de sus socios para la adquisición de propiedades y negocios.

Se manifiesta de dos formas particulares:

1. Sociedad general- acuerdo de propiedad en el que todos los socios comparten la inversión, las ganancias y pérdidas y su responsabilidad es ilimitada frente los acreedores.

2. Sociedad limitada- acuerdo de propiedad consistente de socios generales y socios limitados. Los socios generales manejan la operación del negocio y tienen responsabilidad absoluta frente a los acreedores. Los socios limitados son pasivos, no intervienen en la operación del negocio y su responsabilidad es limitada a su aportación de capital.

Para valorar los activos de una sociedad se utilizan los métodos de valoración comúnmente aplicables. Para valorar la participación de un socio, el tasador debe desarrollar una opinión de valor de los inmuebles de la sociedad y luego desarrollar una opinión de valor del por ciento de valor que representa la participación de ese socio en particular. Como en la mayor parte de los intereses minoritarios, el valor de la participación porcentual de un socio no se obtiene utilizando una simple operación matemática. Requiere ponderar variables tales como: términos del acuerdo de sociedad, derecho y responsabilidades del socio en caso de venta o liquidación, capacidad o incapacidad del socio para ejercer control de la operación del negocio y número de socios. Un factor a considerar es el término de duración prescrito para la sociedad y si la sociedad termina o desaparece con la muerte de uno de sus socios.

Para estos boletines donde se discutirán las propiedades especiales he recibido la ayuda del Licenciado Yamil R. Suárez Marchán, pues contiene mucha definición de carácter legal.

La propiedad inmueble puede pertenecer a una o más personas (o entidades). Una persona puede ser dueño único o directo de una propiedad o ser propietario de ésta al ser dueño único o parcial de una corporación, que a su vez, sea dueña de esta propiedad.

Otra forma de titularidad es cuando una persona posee acciones de una corporación, que a su vez es titular de una propiedad inmueble. Inclusive, una persona individual pudiera tener derecho contractual a recibir total o parcialmente los beneficios que produzca una propiedad. Estas formas de tenencia de propiedad y de interés propietario son susceptibles a ser valorados.

Mira estos artículos del código civil de Puerto Rico relacionados a las propiedades

Art. 252

La palabra bienes es aplicable en general a cualquier cosa que pueda construir riqueza o fortuna.

Art. 281

El derecho de propiedad sobre las cosas puede ser de diferentes clases:

1. La plena y entera propiedad, o sea el derecho de usar, disfrutar o enajenar las cosas.

2. El derecho de usarlas o disfrutarlas o ambas a la vez.

3. El derecho a ciertas servidumbres construidas sobre los bienes inmuebles.

Art. 326 CC

Definición de comunidad de bienes

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”

Art. 1279

Ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad. Cada uno de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Salvo pacto específico en contrario, se presume que la participación titular de cada socio comunitario es igual a los demás. En esta forma de tenencia de propiedad cada socio comunitario es dueño proporcional de cada molécula del inmueble y no de una parte específica.

Si la propiedad tiene una extensión de 10 cuerdas, cuatro de ellas frente al mar, cada socio comunitario es dueño en proporción a su participación comunitaria de cada molécula de las diez cuerdas y no en específico del área frente al mar, por ejemplo.

En el análisis de comparación relativa mostramos características deseables para el tipo de propiedad que estamos evaluando. Luego podemos asignarle puntuaciones y ver cómo compite nuestra propiedad sujeta a evalúo dentro de esas características, cómo compite vs otras comparables escogidas, etc.

En el análisis de posición organizamos la data existente por una característica específica y así mostramos en que posición queda nuestra propiedad sujeta a evalúo con respecto a aquellas comparables escogidas.

Finalmente, la entrevista a los que participan en el mercado es muy valiosa. De estas entrevistas podemos llegar a conclusiones muy importantes. Dentro de los participantes que son entrevistados se incluyen comprador, vendedor, realtors, brokers, banco, abogados, etc.

Presentaré varias tablas que pretenden ilustrar análisis cualitativos.

Tabla 1:

Tabla 2:

Tabla 3:

Tabla 4:

Finalmente el tasador evalúa y decide si hacer o no hacer ajustes en una categoría específica. Igualmente el tasador evalúa la relevancia de la data obtenida y el peso que le asignará.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes cuantitativos que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas.

Análisis de ventas:

En esta técnica se tomas dos propiedades similares entre sí pero con una sola diferencia entre las mismas que al ser comparadas, le permitan al tasador extraer un ajuste porcentual o numérico.

Ejemplo:

En este ejemplo se han escogido dos ventas similares con una sola diferencia, su exposició a una carretera principal. Aplicando un pareo entre las dos ventas, asumiendo que son similares en todas sus otras características, se ha podido extraer del mercado una diferencia de 25% redondeado.

1) Comparable número uno está localizado con frente a una carretera principal y se vendió en $50,000 con una cabida de 1,998.3469 mc para un unitario de $25.02/mc.

2) Comparable número dos esta localizado en esa misma dirección sólo que no tiene exposición a la calle principal, digamos, localización interior. Su precio de venta fue de $39,000 en una cabida de 1,948.34mc para un unitario de $20.02/mc.

A esta técnica se le conoce como pareo de ventas.

Análisis estadísticos:

En ocasiones se logra recopilar suficiente información para diferir tendencias, para ubicar nuestra propiedad sujeto a evalúo dentro del comportamiento de la data recopilada y hasta demostrar patrones o diferencias atribuibles a una característica. Este tipo de análisis requiere que el tasador tenga conocimiento suficiente estadístico para poder interpretarlo.

Ejemplo:

Tabla 1

Tabla 2

Estos ajustes se incorporan en la tasación típicamente siguiendo un orden en la secuencia en que son aplicados y típicamente presentados en tablas donde se puede ver el proceso. Adjunto les muestro una tabla que puede servir de representación de esto:

Tabla 3

Aquí les he provisto de dos técnicas para ilustrar el proceso de análisis necesario antes de ajustar una comparable. Siempre les recuerdo que este boletín no reemplaza la metodología y práctica de un curso formal.

Ajustes cuantitativos:

Se utilizan varias técnicas para cuantificar los ajustes que serán aplicados a los precios de venta de las comparables. Entre estas técnicas tenemos análisis de ventas, análisis estadístico, análisis gráfico, análisis de tendencias, análisis de costos y capitalización por diferencias en rentas. Cuando aplicamos las diferentes técnicas podemos extraer ajustes porcentuales o numéricos. La forma en que el ajuste fue extraído del mercado determina cómo será aplicado a las comparables. Es importante no mezclar técnicas. Puede resultar inapropiado mezclar el resultado obtenido mediante un modelo estadístico con otro dato aislado extraído de la diferencia de dos ventas (usando método de pareo). Existe una secuencia sugerida en la cual los ajustes son aplicados, pero es importante entender que otras secuencias pueden ser adecuadas cuando el mercado así lo dictamina.

Ajustes cualitativos:

Una vez el tasador ha aplicado los ajustes cuantitativos que pudo extraer del mercado, se pueden aplicar algunos ajustes cualitativos. Entre los mismos existen el análisis de comparación relativa, análisis por orden de posición (ranking análisis) y por resultados de entrevistas a personal participantes del mercado. Por lo general, en estos ajustes, el tasador emplea palabras como superior, similar, inferior y puede delimitar dentro de la data ajustada dónde es más probable que el valor del sujeto sea estimado.

En los próximos boletines detallaremos un poco más sobre las técnicas a ser empleadas para obtener ajustes cuantitativos y cualitativos.

Siempre les recuerdo que este boletín no reemplaza la metodología y práctica de un curso formal, por lo que siempre es saludable que si estás valorando, tomes los cursos que debidamente te acreditan a ser un profesional competente.

Las restricciones privadas sobre una propiedad pueden limitar el uso o el desarrollo. La venta de una propiedad pudiera estar condicionada a ciertas restricciones privadas, tales como, servidumbre, derecho de paso y pared medianera. El tasador toma en consideración ventas concretas de propiedades con restricciones privadas para medir si ello impacta en el valor de la propiedad.

Las restricciones que afectan a una propiedad deben encontrarse dentro de su descripción en la escritura. Es por ello que se recomienda que usted investigue este documento antes de proceder a una transacción. A pesar de esto, algunas restricciones privadas nunca son detectadas por ser acordadas verbalmente o por nunca haberse registrado debidamente.

Servidumbre (easement):

Esto es un interés que transfiere el derecho de uso de una propiedad (total o parcial) sin que con ello se transfiera el dominio (ser el dueño).

Derecho de paso (right of way):

Este es el derecho de una persona de pasar por la propiedad de otra persona. El derecho de paso es una servidumbre que le concede acceso a una propiedad enclavada (predio dominante) a través de otra propiedad (predio sirviente) para permitir la explotación y aprovechamiento de la primera.

También se ve comúnmente en las agencias que nos proveen servicios de electricidad, agua, teléfono, cable, etc. Estas compañías adquieren el derecho de pasar a instalar, arreglar o monitorear las facilidades dentro de tu propiedad sin que ello altere la titularidad.

Pared medianera (party wall):

La pared medianera es una pared común que se construye a lo largo de la colindancia de dos propiedades adyacentes. Ambos dueños de estas propiedades colindantes tienen sobre ella derecho de uso. Debemos igual considerar pared medianera esa pared que divide un apartamento de otro en una propiedad horizontal (condominio).

El programa de Estímulo Criollo del Gobierno ya ha sido aprobado para la compra de vivienda en el artículo 5 de la ley del 9 de marzo de 2009.

Este programa será administrado por la Autoridad para el financiamiento de la Vivienda, entidad gubernamental responsable por la administración y funcionamiento del programa.

El propósito del Estímulo Económico Criollo será proveer a los compradores elegibles un financiamiento subordinado o sea una segunda hipoteca para el pronto pago en la compra de una vivienda elegible.

La segunda hipoteca será por $25,000 en caso de ser una vivienda nueva y por $10,000 en caso de ser una vivienda existente (reventa).

Al ser un programa voluntario, no todos los bancos, desarrolladores y vendedores estarán participando del mismo. Mi sugerencia es que el comprador debe asegurarse que todas las partes envueltas estén de acuerdo con todas las reglamentaciones del programa ya que se requiere aportación económica de todos.

Un ejemplo de esto es que en caso de vivienda de nueva construcción existe un costo del compromiso que permite el financiamiento del programa.

Desarrollador de vivienda $5,000

Banco que otorga el préstamo $3,000

Autoridad para el financiamiento de vivienda $3,000

En el caso de vivienda existente el vendedor aporta $3,000 en caso que éste acepte participar en el programa.

Durante los primeros 10 años la segunda hipoteca estará libre de pagos y acumulación de intereses. El comprador comenzará a pagar en el undécimo (11) año.

La segunda hipoteca podrá ser por 15, 20, 25, 30 años y será un préstamo convencional en seguro hipotecario, Ley 87 y no tendrá cargos de originación y descuento. Además estará exento del pago de sellos y aranceles a será inscrito en el registro de la propiedad.

Algunas de las condiciones serán:

• Precio de venta máximo será lo menor entre $600,000 o límite por municipio de FHA multiplicado por 2.
• Aplicación sólo para la compra de vivienda principal (no inversión).
• Propiedad de una unidad ya sea casa, “walk up” o condominio.
• Se requiere evidencia de haber radicado las planillas del último año fiscal.
• La propiedad no se puede alquilar.
• No se aceptarán terceras hipotecas.
• Se permite participar del programa una sola vez.

El programa estará vigente hasta el 31 de diciembre del 2009 o la terminación de los fondos. El programa beneficiara a 8,000 viviendas nuevas y 4,000 viviendas existentes.

Al igual que los compradores, los corredores de bienes raíces y realtors también estamos en proceso de aprendizaje sobre este nuevo programa de Estimulo Económico. Nos mantendremos al día a través de los seminarios que nos ofrece la Banca.

Para más información, pueden accesar: www.vivienda.gobierno.pr

El reglamento está disponible en la oficina de la Autoridad para el financiamiento de la vivienda.

Brunilda Domenech
Realtor GRI, CRS, CIPS
License # 6015
Realtor del año 1994

Para contactar a Brunny Domenech, realtor, puedes llamar al (787) 890-4080 o visita su página en el Internet; http://brunnysrealty.point2agent.com/

compra-ventas o intercambios de propiedades. Cuando adquieres una propiedad entiendes que eres el dueño y que puedes hacer con ella lo que quieras, que puede incluir, hipotecarla, construir, modificar una estructura existente, demoler una estructura y otras cosas más. A pesar de que seas el dueño a plenitud de esa propiedad, es importante que conozcas las limitaciones que se reserva el estado. Estas limitaciones son cuatro: contribuciones sobre la propiedad, dominio eminente, reglamentaciones y herencia vacante. Explicaré cada una de estas limitaciones al derecho de propiedad.

Establecer contribuciones sobre la propiedad (taxation):

Contribuciones sobre la propiedad es el derecho que se reserva el estado de recaudar fondos a través de la asignación de valor de las propiedades y pertenencias.

Dominio eminente y expropiación (eminent domain and condemnation):

Dominio eminente es el derecho del gobierno de tomar una propiedad privada para uso público a través del pago de una justa compensación. El derecho puede realizarlo una agencia gubernamental o una entidad actuando bajo la autoridad gubernamental tal como escuelas, parques o autoridad de carreteras.

La expropiación es el acto o proceso de llevar a cabo el derecho de dominio eminente. Dedicaremos uno a más boletines a discutir este concepto en detalles.

Reglamentaciones (police power):

Este es el derecho del gobierno mediante el cual se regulan las propiedades ya sea para garantizar la seguridad pública, salud, moral, y bienestar general. Las ordenanzas municipales, restricciones de uso, códigos de construcción, regulaciones del tráfico aéreo y por tierra, códigos de salubridad, y reglamentaciones ambientales son sólo algunas de estas.

Herencia vacante (escheat):

Herencia vacante es el derecho que se reserva el estado sobre las propiedades cuyos dueños mueren sin dejar testamentos y sin tener herederos forzosos. En estos casos el estado adquiere la titularidad de la propiedad.